焦点分析｜遭殃的远不止租客，蛋壳故事该如何收场？

原标题：焦点分析｜遭殃的远不止租客，蛋壳故事该如何收场？

文 | 陈淑雅

编辑 | 乔芊

沸沸扬扬长达一年，蛋壳这颗长租公寓最大的雷终于爆了。

因现金流断裂，蛋壳40多万间房源背后的租客、房东、供应商，以及蛋壳的员工、股东成为这家公司经营失败的受害者。经粗略统计，目前蛋壳的总债务规模超过30亿元。

在广州一名租客跳楼后，蛋壳租金贷最大的业务合作方微众银行发布公告，宣布将租客的租金贷债务转移至蛋壳身上——这意味着租客欠银行的钱，将由银行向蛋壳追偿。有业内人士告诉36氪，如果蛋壳无力偿还，微众银行承担的损失接近15亿元。

但在蛋壳的租客中，还有相当一部分人采取的是非租金贷的预付租金模式。蛋壳在成都的一家合作保洁公司负责人小雨告诉36氪，这部分债务约为3亿元——该数字未经相关方确认，据财新报道，蛋壳拖欠房东房租和租客应退租金不到10亿元。

小雨表示，一直以来蛋壳打款几乎都不及时，但在今年9月，蛋壳停止回款。现在300多家蛋壳的供应商联合起来维权，总计欠款约为6个亿。

据业内人士的消息，蛋壳员工10月开始没有收到工资，而高管在更早的8月停止发薪，到今天合计应发薪资超过1亿元。此外还有蛋壳在13个城市分公司的运营欠款，包括房东租金、物业费、宽带费等，总额也有几个亿。

而现在，更值得积极思考的问题是，如何最大程度降低各方的损失？有哪些可能的解决方案？什么时候会有一个明确的结果？长租公寓行业的暴雷到此结束了吗？

图片来自视觉中国

为什么蛋壳的“雷”更难处理？

从2018年8月第一例引起广泛关注的鼎家暴雷案例至今，期间有数百家长租公寓倒闭、跑路。然而过去两年，对于公寓暴雷事件的处理，行业并没有形成一套成体系的解决方案。绝大多数情况下，租客、业主以及供应商只能“认栽”。

直到蛋壳暴雷，其覆盖面之广、影响之大，使得各方都以更加积极的姿态参与到事件中来。据另一位接近蛋壳的业内人士的信息，自如、我爱我家等公司先后都在接触蛋壳，但现在还未有结果，各方仍在激烈谈判中。

参考另一家赴美上市的长租公寓青客，今年被建行旗下建融家园接盘，虽然没有承接债务，但在后者支持下，青客业务大幅收缩后仍能维持运营。相比之下，接盘蛋壳的难度则大得多。

“蛋壳就是一只吞金兽。”该业内人士向36氪解释，蛋壳问题的关键不是凑钱，而是蛋壳的40多万间房源。过去由于不健康的增长模式，蛋壳大部分房源租金之差不足以覆盖运营成本，这意味着，接盘方在后续经营中还要源源不断往里投钱。

作为分散式长租公寓行业的第二名，蛋壳曾有多令同行羡慕的规模，此时就有多令人头疼的包袱。在债务没有剥离或者部分剥离的情况下，没人愿意来接这个“天坑”。

“债务我们愿意打点折扣，最怕的是没有人接，一分钱也拿不回来。”小雨表示。据36氪了解，300多家蛋壳供应商一起讨论出了包含6个方案的建议书，并于12月8日集体到北京蛋壳总部协商，希望蛋壳能尽快给出一个方案。

在整体接盘之外，供应商还提出了一个新的思路，即由地方政府牵头，洽谈当地的国企、地方平台或者公寓经营者，出资接盘蛋壳各个城市的业务和债务。

这相当于将蛋壳“拆”成多份，让众多地方平台和公寓经营者都参与进来，降低接盘方的资金和运营压力。目前微众银行已经将最大的债务部分接走，给参与者们带来了较大的操作空间。

上述接近蛋壳的业内人士表示，蛋壳董事会也在考虑这个方向，整体接盘还是拆分了再接都有可能，目前仍处于讨论状态。此外，蛋壳的部分股东也有意愿继续拿出一些钱，来支持解决问题。

什么时候会有结果？

令人担心的是，事情暂时得不到解决，而蛋壳的资产及合同剩余价值正在逐渐消散。

由于蛋壳未能及时支付房租，目前已经出现了不少房东退房的情况。还有部分房东和租客达成协商，双方各自承担一部分损失，并重新签订租房协议。解约是房东们想达成的结果，但这不利于蛋壳后续的处置。

对接盘方来说，蛋壳租约的价值并不在于租金差表现，而是在于装修残值，即当初从房东手里，将毛坯房标准化装修为精装房的溢价。

这也是长租公寓不适合互联网烧钱打法的原因——公寓方在房屋资产上的投入，实际是沉淀在别人的不动产上，公寓方只有3-5年的经营权。公寓必须算好账，在这有限的周期里收回投资成本，“前期不计成本亏钱，有规模之后再赚钱”的路子很难走通。

供应商对此也很着急。根据蛋壳和业主的合同，房间内电器等设备的产权不属于房东。他们认为，蛋壳在未结清设备等款项之前，供应商有权拆回价值相应欠款的产品，而不是由蛋壳私自抵给房东。

后续租约的有效运转依赖于房东，但从房东的角度，解约是及时止损的最优解。因此，在更多退房解约发生前，蛋壳需要加快处理的速度。

什么时候能商讨出一个结果？租客、房东、供应商都在焦急等待。

公寓从业者方路参与了蛋壳处置的讨论。他表示，12月内应该会形成一个可用于决策的方案，能阶段性偿还部分债务，减缓各方的压力，但要正式完成所有流程，至少还需要1-2个月。

长租公寓还有明天吗？

有人认为，如果CEO高靖没有被刑拘，蛋壳不至于爆雷。但蛋壳走到今天的局面，最根本的原因在于其不健康的增长模式，房源“高进低出”、“长收短付”，过度依赖金融杠杆。

2019年，住建部等部门发文《关于整顿规范住房租赁市场秩序的意见》，要求租赁企业的租金贷收入占比不能超过30%，并在2022年底前调整到位。降低租金贷比例，意味着公寓方要以停止业务扩张为牺牲，而从业务表现上来看，蛋壳并没有足够的决心。

蛋壳已经被架到一个尴尬的位置上，尤其在行业受疫情极大影响的今年，只能依靠不断增长的房源来填坑，否则资金链随时会发生断裂。选择了自杀式增长，即使高靖没有出事，蛋壳也只会滚成一个更大的雷——爆炸只是时间问题，而到时候会是比现在更棘手的处境。

中小公寓的频繁暴雷，直到如今两家上市公司接连出事，市场对长租公寓正在逐渐失去信心。行业暴雷潮到此是否已经结束？接下来行业会如何发展？

优客逸家创始人刘翔认为，近期各地的租金贷监管加强，在强制要求去杠杆的情况下，马上又要到过年的租房淡季，很多公寓的现金流压力会非常大，爆雷还会继续发生。“预计到明年4-5月吧，市场环境会向好。明年开春之后，长租公寓上半场结束。”

而此后，行业包租模式的比例有望下降。轻资产的托管模式在行业里已推行了多年，但发展到今天，包租仍然是主流。这是因为房东更喜欢确定性的收入，竞争中包租的拿房效率会更高。

最近，优客逸家提出了“信托制租赁管理服务”的概念，即在托管模式的基础上，强调合同直签、租金直付，杜绝资金沉淀，降低风险。

寓小二创始人黄冠文认为，包租的重模式下，市场没有足够的资金量来支撑业务发展。而托管模式分散到千万个房东身上，市场发展的资金量足够大，系统性风险也更小。

更美好的居住需求广泛存在，市场本身并没有问题。大批从业者离开，但还有新的从业者不断进来，行业需要一个新的、健康的发展模式。

（应采访对象要求，文中小雨、方路为化名）返回搜狐，查看更多

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