融资租赁合同纠纷案例分析 出租的房屋漏水应该由谁负责

融资租赁合同纠纷案例分析:

规则一：以不动产及其附属设施为租赁标的物的融资租赁合同纠纷不适用不动产专属管辖的规定。

规则描述

在融资租赁合同纠纷中，特别是在售后回租型的融资租赁合同纠纷中，当事人常常会以不动产及其附属设施作为融资租赁合同的租赁标的物。

在此种情形下，一旦当事人之间就融资租赁合同的效力、履行等产生争议，即使出租方为原告，并且诉讼请求中包含确认融资租赁物在承租人返还全部租金前归出租人所有的诉求，该类纠纷仍然不属于因不动产的权利确认、分割、相邻关系等引起的物权纠纷，不适用不动产专属管辖的规定。

可参考案例：

法院：最高人民法院

案号：(2019)最高法民辖终 464 号

当事人：

上诉人(一审被告)：天津市市政建设开发有限责任公司、天津市政建设集团有限公司

被上诉人(一审原告)：长城国兴金融租赁有限公司

一审被告：天津胜利宾馆有限公司、天津大通投资集团有限公司

基本案情：

天津市市政建设开发有限责任公司、天津市政建设集团有限公司上诉称，请求撤销原审裁定，将案件移送至天津市第三中级人民法院审理。事实与理由：(1)《回租租赁合同》第 20-1 条约定发生的任何争议，任何一方均应向本合同签订地有管辖权的人民法院提起诉讼，但该约定违反了相关法律规定，应属无效。(2)《民事诉讼法》第33条规定，“因不动产纠纷提起的诉讼，由不动产所在地人民法院管辖”。(3)《民事诉讼法司法解释》第 28 条第 1、2 款规定，“民事诉讼法第三十三条第一项规定的不动产纠纷是指因不动产的权利确认、分割、相邻关系等引起的物权纠纷。农村土地承包经营合同纠纷、房屋租赁合同纠纷、建设工程施工合同纠纷、政策性房屋买卖合同纠纷，按照不动产纠纷确定管辖”。(4)本案《回租租赁合同》(主合同)涉及的标的物为位于天津市滨海新区的房地产，依据上述法律规定及本案的诉讼标的，本案应当由不动产所在地人民法院，即天津市第三中级人民法院专属管辖。

长城国兴金融租赁有限公司辩称，依据《民事诉讼法》第 33 条和《民事诉讼法司法解释》第 28 条的规定，不动产物权纠纷按照不动产纠纷确定管辖，除《民事诉讼法司法解释》第 28 条第 2 款列举的合同外，其他以不动产作为合同标的的纠纷，因涉及合同约定的权利义务的实现，仍应作为合同纠纷案件来确定管辖。本案系融资租赁合同纠纷，并非因不动产的权利确认、分割、相邻关系等引起的物权纠纷，不适用不动产纠纷专属管辖。本案融资租赁合同约定争议由合同签订地法院管辖，因合同签订地为乌鲁木齐民主路 75 号，故新疆维吾尔自治区高级人民法院具有本案的管辖权。故请求驳回上诉，维持原裁定。

案件争点：

融资租赁合同纠纷中，租赁物为房屋时，应否按照不动产纠纷确定管辖。

裁判要旨：

最高人民法院经审理认为，《民事诉讼法》第 33 条规定因不动产纠纷提起的诉讼，由不动产所在地人民法院管辖。《民事诉讼法司法解释》第 28 条规定《民事诉讼法》第 33 条第 1 项规定的不动产纠纷，是指因不动产的权利确认、分割、相邻关系等引起的物权纠纷。农村土地承包经营合同纠纷、房屋租赁合同纠纷、建设工程施工合同纠纷、政策性房屋买卖合同纠纷，按照不动产纠纷确定管辖。该条列举了按照不动产纠纷确定管辖的合同，除列举的合同外，其他合同仍应按照合同纠纷案件来确定管辖。

融资租赁合同法律关系，基本特征在于“融资”“融物”，租金包括了购买租赁物的成本以及出租人的合理利润，虽然案涉租赁物为房屋，但显著区别于普通的房屋租赁合同，因此本案不属于《民事诉讼法司法解释》第 28 条规定的不动产专属管辖的范畴，不应按照不动产纠纷确定管辖。

根据《民事诉讼法》第 34 条即“合同或者其他财产权益纠纷的当事人可以书面协议选择被告住所地、合同履行地、合同签订地、原告住所地、标的物所在地等与争议有实际联系的地点的人民法院管辖，但不得违反本法对级别管辖和专属管辖的规定”，案涉《回租租赁合同》第 20-1 条约定“甲、乙双方就本合同的解释和履行发生的任何争议，应通过友好协商解决。未能通过友好协商解决的，任何一方均应向本合同签订地有管辖权的人民法院提起诉讼”，故本案应按《回租租赁合同》的约定确定管辖。《回租租赁合同》的签订地点为乌鲁木齐民主路 75 号，属于原审法院辖区，故原审法院对本案享有管辖权。

出租的房屋漏水应该由谁负责?

1、在一般情形下，出租的房屋漏水由出租人负责。

2、但是如果是承租人的使用不当导致的漏水，则由承租人负责维修。

3、如果是相邻人侵权导致的漏水，则由侵权人承担责任。

根据《民法典》第七百一十三条规定，承租人在租赁物需要维修时可以请求出租人在合理期限内维修。出租人未履行维修义务的，承租人可以自行维修，维修费用由出租人负担。因维修租赁物影响承租人使用的，应当相应减少租金或者延长租期。

因承租人的过错致使租赁物需要维修的，出租人不承担前款规定的维修义务。