戴德梁行：武汉住宅市场去库存压力有所缓解接触性消费强势复苏

2023-07-13 10:11:39来源：中华网湖北栏目：业界

7月12日，戴德梁行发布2023年上半年度武汉房地产市场回顾及展望报告。回望上半年，尽管土地市场量价齐跌，但开发商对核心区域涉宅用地仍持良好预期。住宅市场迎来需求回升，去库存压力或将缓解。甲级写字楼市场方面，供应节奏的放缓让市场得以进一步消化存量，空置率有所下降。消费市场恢复有力，特别是接触性消费强势复苏，餐饮更是以占比44.8%的份额，超越零售成为武汉上半年新开店主力业态。

展望未来，写字楼市场预计将迎来约29.4万平方米优质办公空间的集中交付;在零售市场，武汉的新商业项目多规划在新兴商圈，将带动区域板块价值的整体提升。

土地市场：价量齐跌

市场量价齐跌，开发商对核心区域涉宅用地仍持良好预期

2023年上半年武汉市共挂牌出让地块47宗，成交31宗。总成交面积93.8万平方米，同比下降11.2%;总成交金额175.8亿元，成交楼面均价7462.4元/平方米，同比下降6.3%。

上半年的土地成交主要集中在中心城区，占总成交面积的40.6%。汉阳、洪山、东湖高新和江汉区占比均超10%。

图1：2023上半年武汉市分区土地成交占比

数据来源：武汉国土资源和规划局/戴德梁行研究部

从成交土地性质来看，上半年住宅及其它用地成交占比超40%;其次是工业用地，占比18.5%;纯住宅用地则为12.6%。除纯住宅用地楼面均价在上半年微涨5.9%外，其余各类型土地成交楼面均价均呈不同幅度下降趋势。央国企拿地超过了半壁江山，占比超过了70%。尽管土地市场量价齐跌，但多宗涉宅用地溢价成交，主要集中在东湖高新和江岸区，可见开发商对核心区域住宅市场仍存良好预期。

住宅市场

需求企稳回升，去库存压力有所缓解

2023年上半年住宅市场整体需求企稳回升，商品房销售额增速继21年12月之后首次回正，达8.4%。开发商融资情况有所改善，全国开发企业本年到位资金增速下降呈收窄趋势。但房地产开发投资增速在一季度之后呈下降趋势，显示出供给端仍信心不足，1-5月新开工面积增速(-22.6%)也印证了这一点。整体来看，上半年房地产市场虽有一定回暖，但房地产市场整体不确定性因素依然较大，截至5月份房地产开发景气度94.56，仍处于较低水平。

今年1-5月份，武汉住宅市场成交面积录得594.5万平方米，较去年同期升高55.1%;批准上市面积527.7万平方米，同比升高33.5%。整体价格保持稳定，较去年末微升1.8%，达16324元/平方米。成交面积前三位为汉阳、东湖高新和黄陂区。成交价格上，主城区除江岸区外整体呈下降趋势。次中心城区除青山区下降外，其余价格微涨。截至5月，武汉市商品住宅存量超过150万平方米的区域主要集中在远城区，其出清周期整体高于全市平均水平，去库存压力较大。戴德梁行武汉公司研究部经理胡韵分析表示：“整体来看，全市住宅市场出清周期呈下降趋势，5月份已缩短至13个月，加之开发商放缓推盘节奏，预计下半年出清周期将呈下降趋势，市场去库存压力逐步缓解。”

图2:武汉住宅市场供需表现2015-2023上半年

数据来源：中指数据库/戴德梁行研究部

图3：武汉住宅市场分区成交情况2023上半年

数据来源：中指数据库/戴德梁行研究部

甲级写字楼市场

供应节奏放缓，市场需求释放谨慎

上半年武汉甲级写字楼市场供应节奏较过去几年同期有所放缓，仅迎来中航特种飞行器研发中心西塔的交付，带来约4.3万平方米的新增供应，全市优质甲级写字楼存量录得295.1万平方米。供应节奏的放缓给市场存量消化喘息的时间，截至二季度末核心商务区整体空置率较2022年末下降约1.9个百分点达到35.7%。同时租金持续下行，二季度末核心商务区甲级写字楼整体租金较去年末下降约6.0%至92.9元每平方米每月。

两岸租金分化显著，存量最大的汉口片区占据了目前存量的逾50%，截至二季度末平均租金已下探至90元/平方米，而大武昌片区平均租金普遍还能维持在100元/平方米以上。对此，戴德梁行武汉公司研究部经理胡韵表示：“上半年，从市场租金调整幅度与净吸纳量的关系上来看，租金下调对需求的刺激作用正在下降。事实上，上半年吸纳量表现最好的中南中北路商务区，主要得益于区域内国企背景写字楼上下游企业的积极入驻，而非租金的调整。从整体市场来看，需求释放仍趋于谨慎。”

搬迁仍然是市场成交的主要驱动因素，占上半年成交面积的68.4%，需求主要来自金融、专业服务业和TMT。其次是新设需求，占比30.3%，除TMT和专业服务业外，来自工业/制造业的需求表现较为积极;扩租需求仅占比1.3%，主要来自金融业。

展望未来，下半年市场预计将迎来华润置地大厦T1、襄阳大厦、香港中心A座等在内的约29.4万平方米优质办公空间的集中交付，预计短期内市场空置率将有所上升，整体租金或承压继续下行。

图4：武汉甲级写字楼市场上半年租赁成交分行业占比情况(按面积)

数据来源：戴德梁行研究部

存量物业时代楼宇经济正当时

武汉写字楼市场的新增供应叠加已有存量，使得市场竞争更趋激烈，如何在这个新存量物业时代脱颖而出，是当下写字楼项目的重要课题。戴德梁行项目及企业服务部助理董事谭颐表示：“今天的写字楼应该不止局限楼宇本身，而是通过‘经济、人才、产业、城市、科技、绿色’六大元素复合构建“楼宇经济”，推动产城融合，保证项目在经济发展中的持续动力。”

事实上，武汉具有良好的楼宇经济发展土壤：产业聚集高，区位交通优越，人才资源丰富，配套日趋完善，同时具备深厚的文化底蕴;但同样也面临一系列挑战：地价租金成本高、旧楼改造资金压力大、产权分散等。针对不同楼宇面临的机遇和挑战，应适配不同类型的发展路径，对存量物业，要进行盘活;对老旧物业，进行升级改造、提升楼宇客户能级;对聚集供应区域楼宇，要因楼而异发展主题楼宇，形成楼宇经济合力。

以存量焕新的万达中心为例，戴德梁行在为项目提供租务管理服务的过程中，通过对项目的诊断、优化、客户维护、新客户引入等工作，协助项目逆势度过疫情阶段，实现客户结构的优化、租金以及入住率的提升。对此，戴德梁行项目及企业服务部助理董事谭颐补充：“楼宇经济是个大课题，是需要政府、楼宇、专业机构合力推动的。同时，楼宇经济不能简单以数字论英雄，应从城市共建和产业共建等现代化城市理论出发，从需求和运营出发，倡导楼宇载体可持续发展。”

武汉零售市场

消费市场恢复有力，接触性消费强势复苏

2023年一季度武汉市社会消费品零售总额增速7.9%，在GDP前十城市中仅次于深圳，排名第二位，消费市场恢复有力。但从城镇居民人均消费支出占可支配收入比来看，居民总体消费意愿仍趋于保守。

2023年上半年，武汉核心商圈优质零售市场迎来越秀国金天地的开业，推动优质零售项目总存量至410.0万平方米。得益于优质项目较好的招商表现，上半年共录得净吸纳量约9.6万平方米。截至二季度，空置率较2022年末下降约0.9个百分点至14.5%。租金方面，近年来优质新项目集中开业，叠加外部经济环境预期转弱影响，市场商户资源争夺激烈，迫使业主持续下调租金，本季度武汉五大核心商圈首层平均录得每月每平方米465.2元，环比下降约3.7%。

分商圈来看，武汉五大核心商圈分化显著，上半年仅武广和中南中北净吸纳量为正，显示出市场头部项目与一般项目之间的招商运营难度差距正在加大。从新店开业情况来看，武广商圈占据了上半年核心商务区新店开业数量的31.7%;其次是光谷和王家湾商圈，分别占比19.3%和13.0%。

除了商圈分化，武汉市场的消费结构同样分化明显，上半年新开业项目业态中，以餐饮、旅游为代表的接触性消费强势复苏，餐饮更是以占比44.8%的份额，超越零售成为上半年新开店主力业态。娱乐休闲类业态的占比也较2022年上升约5.5个百分点达到15%。与此同时，旅游业也迎来强劲复苏，马蜂窝的五一旅游报告显示，湖北省和武汉市分别占到今年五一热门旅游省份和热门旅游城市的第11位和第10位。