唐河县法院泗洲法庭：“递进式”工作法，打造物业纠纷专业法庭

随着居民法律意识的提升，物业纠纷案件数量激增。唐河县人民法院泗洲法庭地处县城核心区域，充分发挥贴近市民的区位优势，明确物业纠纷专业法庭定位，在做好矛盾实质化解、多元化解方面下功夫，着力推动物业纠纷预防在源头，化解在萌芽，止步在诉前。

泗洲法庭现有员额法官一名、法官助理一名、书记员三名。2024年上半年，泗洲法庭共受理物业纠纷60起，其中调解32件、撤诉17件，现场履行率86.7％，案件受理同比下降35.5%，平均审理周期15.2天，参与基层社会治理成效初显。

多元化解，打造纠纷化解“快车道”

泗洲法庭创新矛盾纠纷多元化解机制，将物业纠纷案件作为促进诉调对接、快调快审快结的突破口。立案前，由调解员先行调解，物业公司与业主达成调解协议的，双方签订调解书，调解不成的及时立案快审快结。

送达应诉手续时，针对电子送达、邮寄送达、电话通知均无法联系业主的案件，法官和书记员及时前往涉案小区集中上门送达，同时实地查看小区物业服务现状、走访了解案情经过。

案件审理期间，法官始终坚持钝化矛盾的理念，加强双方沟通协调，释明物业服务相关规定，逐项分析引导，理清责任归属，全力促成矛盾纠纷以调解形式化解，调解不成的及时作出判决并做好判后答疑工作。

广泛调研，找准物业矛盾“易燃点”

法庭对涉物业纠纷工作事项制作了2024年物业纠纷案件全年工作安排和时间节点。干警们通过实地走访小区和物业公司，向小区业主了解物业服务问题，多次与小区工作人员、物业公司经理召开座谈会，通报近年来审理涉物业纠纷案件的整体情况，对案件的特点及成因深入分析，并围绕如何提升物业服务质量进行交流。通过走访座谈活动，为化解矛盾打下良好基础。

物业纠纷争议标的小，但往往主体多、涉及面广、积怨深、易激化，容易引发群体性矛盾。法庭通过“法”“理”双管齐下，缓和双方对立情绪，平和解决矛盾。尽力促使双方当事人达成和解，形成谦让、相助、共处的和谐氛围。

精准普法，引领物业治理“新方向”

房子没入住，要交物业费吗？”“房屋质量有问题，可以拒交物业费吗”“物业公司应尽哪些服务义务？”……

法庭广泛收集业主及物业服务人员的建议，制作《物业纠纷诉讼指南》，内容包括常见问题答疑、典型案例、业主维权、法律规定、图说物业管理五大版块，以图文并茂的形式编辑成册，在走访、座谈、巡回审判、普法宣传等活动中向小区居民和物业服务人发放。

法庭对近三年来的涉物业纠纷案件进行数据分类统计分析，根据案件成因及特点，撰写了《2021年至2023年物业服务纠纷的成因和对策的分析报告》，该报告主要对物业纠纷形成的主要原因、物业服务人主要管理瑕疵、业主的基本诉求等方面进行详细的分析介绍，为矛盾多元化解提供支撑。

同时，法庭采取“示范性裁判+调解”的方式推动案件前端化解，选取代表性案例，在居民小区现场普法、调解，让周边居民共同参与，将调解现场变为法治课堂。

“小”物业关乎“大”民生，“安居”才能“乐业”。唐河县法院泗洲法庭将继续夯实和探索化解物业领域矛盾纠纷的新方法、新举措，提升专业化审判质效，把诉调对接的“调”向前延伸，打造以问题解决为牵引、诉前化解为主流、诉中调解为补充、司法判决为示范的递进式物业纠纷化解链条，努力为人民群众营造和谐、舒适、幸福的安居环境。（供稿：张钦）